STORE Capital Corp

 

STORE Capital Corp 개요

• 개요

단일 임차인 운영 부동산(Single Tenant Operational Real Estate, STORE)**에 특화된 순 임대 부동산 투자신탁(Net Lease REIT)**입니다.

이 회사는 특정 기업에게 부동산을 임대하고, 그 임대료로 수익을 얻는 모델을 운영하고 있습니다.

 

• 설립 및 본사

STORE Capital은 2011년에 설립되었으며, 애리조나주 스코츠데일에 본사를 두고 있습니다.

이 회사는 주로 단일 임차 운영 부동산에 투자하며, 매각 후 재임대(sale-leaseback) 거래를 통해 부동산을 인수한 후 장기 삼중 순수익 임대(triple-net lease) 계약으로 임대합니다.

삼중 순수익 임대란 임차인이 대부분의 부동산 운영 비용(세금, 보험, 유지 관리 등)을 부담하는 계약 형태입니다.

 

• 포트폴리오 및 고객층

2022년 중반 기준으로 110억 달러 이상의 가치를 지닌 부동산 포트폴리오를 운영하고 있으며, 500개 이상의 고객에게 임대 중입니다.

주요 고객들은 소매업, 제조업, 서비스업 등 다양한 산업에 걸쳐 있으며, 테마파크, 레스토랑, 자동차 수리점 등이 포함됩니다.

 

• 인수 및 성장

2022년 9월, STORE Capital은 싱가포르의 국부펀드인 GIC와 미국의 사모펀드 Oak Street에 의해 140억 달러 규모의 현금 거래로 인수되었습니다.

이 인수는 회사의 자본 구조를 개선하고 장기적인 성장 가능성을 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다​

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STORE Capital Corp 주요 특징

• • 단일 임차인, 다양한 업종:
    • 한 건물에 하나의 기업만 입점하는 형태로, 소매, 서비스, 산업 시설 등 다양한 업종의 부동산을 포트폴리오로 구성하여 안정성과 성장 가능성을 동시에 추구합니다.
  • 장기 임대 계약:
    • 일반적으로 장기 임대 계약을 체결하여 안정적인 수익을 확보하고, 임대료 변동성을 최소화합니다.
  • 매각 후 재임대 모델:
    • 기업이 소유한 부동산을 매입하여 임대하는 방식으로, 기업에게는 유동성 확보, 투자 자산의 효율화 등의 이점을 제공하고, STORE Capital에게는 안정적인 장기 임대 수익을 제공합니다.
  • 삼중 순수익 임대:
    • 임차인이 건물 유지 보수, 재산세 등 대부분의 비용을 부담하는 방식으로, 투자자의 부담을 줄이고 안정적인 수익을 보장합니다.
  • 다각화된 투자:
    • 다양한 업종과 지역에 분산 투자하여 리스크를 분산시키고, 포트폴리오의 안정성을 높입니다.
  • 규모의 경제:
    • 3,000개 이상의 광범위한 부동산 포트폴리오를 통해 규모의 경제를 실현하고, 관리 효율성을 높입니다.
  • 높은 점유율:
    • 장기 임대 계약과 높은 점유율을 통해 안정적인 현금 흐름을 유지하고, 투자자에게 안정적인 배당을 지급합니다.

 

투자 매력

• • 안정적인 수익: 장기 임대 계약과 삼중 순수익 임대 방식을 통해 안정적인 현금흐름을 창출합니다.
  • 성장 가능성: 매각 후 재임대 모델을 통해 지속적으로 포트폴리오를 확장하며 성장 가능성이 높습니다.
  • 다양한 투자 기회: 다양한 업종과 지역에 분산 투자하여 투자 포트폴리오를 다변화할 수 있습니다.

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STORE Capital Corp 사업 동향

1. 다변화된 포트폴리오 및 안정적인 수익:

• • 다양한 업종:
    • 소매, 서비스, 산업 시설 등 다양한 업종의 부동산에 투자하여 포트폴리오를 다변화하고, 특정 산업의 경기 변동에 대한 위험을 분산시킵니다.
  • 인플레이션 환경 속 성장:
    • 임대료 인상을 통해 인플레이션에 대응하고, 장기 임대 계약을 통해 수익의 안정성을 확보합니다.
  • 미국 경제 성장과 연동:
    • 미국 경제 성장에 따라 임차인들의 사업이 확장되면서 부동산 가치 상승 및 임대료 수입 증가가 기대됩니다.

 

2. ESG 경영 강화 및 지속 가능한 성장:

• • ESG 경영:
    • 환경, 사회, 지배 구조(ESG) 경영을 강화하여 장기적인 성장을 도모하고 있습니다.
    • 에너지 효율적인 건물 투자, 지속 가능한 개발 등을 추진하며 투자자들의 ESG에 대한 요구에 부응합니다.

 

3. M&A 활동 및 성장:

• • M&A:
    • 다른 REIT 또는 부동산 자산을 인수하는 M&A 활동을 통해 규모를 확대하고, 사업 포트폴리오를 다양화합니다.
  • GIC 및 Oak Street 인수:
    • 2022년 대규모 투자 유치를 통해 재무적 안정성을 확보하고, 성장을 위한 발판을 마련했습니다.

 

4. 재무 건전성 및 투자자 신뢰 확보:

• • S&P 글로벌 긍정적 전망:
    • 견고한 재무 상태와 안정적인 운영으로 투자자들의 신뢰를 얻고 있습니다.
  • 높은 점유율:
    • 필수 서비스 부문에 집중하여 높은 점유율을 유지하고, 안정적인 임대 수입을 확보합니다.

 

시장 위치 및 미래 전망

• • 시장 선도 기업:
    • 미국 단일 임차인 운영 부동산 시장에서 선도적인 위치를 차지하고 있습니다.
  • 성장 잠재력:
    • 미국 경제 성장과 함께 지속적인 성장이 기대됩니다.
  • 다양한 투자 기회:
    • 다양한 부동산 자산 클래스에 대한 투자를 통해 포트폴리오를 확장하고 있습니다.

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STORE Capital Corp 고객층

1. 소매업

• • 패션, 잡화, 생활용품 등을 판매하는 다양한 규모의 소매점들이 주요 고객입니다.
  • 특히, 프랜차이즈 체인점과 지역 기반 소매점은 STORE Capital의 주요 고객층을 형성합니다.

 

2. 서비스업

• • 외식, 숙박, 의료 등 다양한 서비스를 제공하는 업체들이 고객층에 포함됩니다.
  • 특히, 필수적인 서비스를 제공하는 업종의 비중이 높아 경기 변동에 상대적으로 안정적인 수익을 창출합니다.

 

3. 산업 시설

• • 물류, 제조, 유통 등 산업 시설을 필요로 하는 기업들이 주요 고객층입니다.
  • 특히, e-commerce 성장에 따라 물류 시설에 대한 수요가 증가하면서 관련 부동산 투자가 활발하게 이루어지고 있습니다.

 

4. 엔터테인먼트 시설

• • 영화, 피트니스, 레저 등 다양한 엔터테인먼트 시설을 운영하는 기업들이 고객층에 포함됩니다.
  • 특히, 체험형 엔터테인먼트 시설에 대한 투자가 증가하면서 관련 부동산에 대한 수요도 함께 증가하고 있습니다.

 

5. 고객 맞춤형 금융 솔루션 및 지속적인 관계 발전

• • STORE Capital은 고객의 사업 특성과 성장 단계에 맞춘 맞춤형 금융 솔루션을 제공하여 고객의 성공적인 사업 운영을 지원합니다.
  • 또한, 장기적인 파트너십을 구축하여 고객이 필요로 할 때마다 유연한 자금 지원을 제공합니다.

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STORE Capital Corp 사회적 책임(ESG) 및 위험 요소 분석

환경 (Environment)

• • 에너지 효율 향상: 임대 부동산의 에너지 효율을 높여 탄소 배출량을 감축하고 운영 비용을 절감합니다.
  • 친환경 건축 자재 사용: 신축 또는 리모델링 시 친환경 건축 자재를 적극적으로 활용하여 환경 부담을 줄입니다.
  • 폐기물 관리: 폐기물 감량, 재활용, 친환경 처리 시스템을 도입하여 자원 순환 경제에 기여합니다.
  • 물 절약: 물 사용량을 줄이고 수질 오염을 방지하기 위한 노력을 지속합니다.

사회 (Social)

• • 지역 사회 기여: 임대 부동산이 위치한 지역 사회에 대한 투자를 통해 일자리 창출, 지역 경제 활성화에 기여합니다.
  • 다양성 및 포용: 다양한 배경을 가진 직원과 파트너를 존중하고 포용하는 기업 문화를 조성합니다.
  • 윤리적 공급망 관리: 공급망 전반에 걸쳐 윤리적 경영 원칙을 적용하고, 인권 침해 방지를 위한 노력을 기울입니다.

지배 구조 (Governance)

• • 투명한 의사 결정: 투명하고 공정한 의사 결정 시스템을 구축하여 이해관계자의 신뢰를 확보합니다.
  • 이사회의 역할 강화: 이사회의 독립성과 전문성을 강화하여 기업의 장기적인 성장을 위한 전략을 수립합니다.
  • 윤리 경영 교육: 모든 임직원을 대상으로 윤리 경영 교육을 실시하고, 윤리적 문제 발생 시 신속하고 투명하게 처리합니다.

 

위험 요소 분석 및 개선

• • 경기 변동성: 경기 침체 시 임차인의 지급 능력 저하로 인한 임대료 연체 및 공실률 상승 위험이 있습니다.
  • 세입자 집중도: 특정 산업 또는 대형 임차인에 대한 의존도가 높아질 경우, 해당 산업의 부진이나 특정 고객의 어려움이 회사 전체에 미치는 영향이 커질 수 있습니다.
  • 금리 변동: 변동 금리 부채 비중이 높을 경우, 금리 상승 시 이자 비용 증가로 인한 수익성 악화 가능성이 있습니다.
  • 부동산 시장 변동: 부동산 시장의 침체는 자산 가치 하락과 유동성 감소로 이어질 수 있습니다.
  • 규제 변화: 부동산 관련 규제 변화는 사업 운영에 제약을 가하고 비용을 증가시킬 수 있습니다.

 

위험 완화 방안:

• • 다양한 산업 포트폴리오 구축: 다양한 산업에 분산 투자하여 위험을 분산합니다.
  • 장기 임대 계약: 장기 임대 계약을 통해 임대료 수입의 안정성을 확보합니다.
  • 금리 스왑: 금리 변동 위험을 헤지 하기 위한 파생 상품을 활용합니다.
  • 리스크 관리 시스템 구축: 정기적인 리스크 평가 및 관리 시스템을 운영하여 위험에 선제적으로 대응합니다.

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STORE Capital Corp 강점 및 약점 분석

1. 안정적인 수익 및 성장

• • 다변화된 포트폴리오: 다양한 산업 및 지역에 분산 투자하여 포트폴리오 안정성을 확보하고, 경기 변동에 대한 저항력을 높입니다.
  • 장기 임대 계약: 장기 임대 계약을 통해 안정적인 임대료 수입을 확보하고, 예측 가능한 현금 흐름을 창출합니다.
  • 판매-임대차 방식: 기업에게 유동성을 제공하고, STORE Capital은 양질의 부동산 자산을 확보하여 포트폴리오를 확장합니다.
  • 지속적인 성장: M&A, 신규 개발 등을 통해 성장을 추구하며, 투자자에게 지속적인 가치 증대를 제공합니다.

2. 전문성과 차별화

• • 부동산 관리 전문성: 오랜 기간 축적된 부동산 관리 노하우를 바탕으로 자산 가치를 극대화하고, 임차인과의 관계를 원활하게 유지합니다.
  • 맞춤형 금융 솔루션: 고객의 니즈에 맞는 맞춤형 금융 솔루션을 제공하여 고객 충성도를 높입니다.
  • ESG 경영: 환경, 사회, 지배 구조(ESG) 경영을 통해 지속 가능한 성장을 추구하며, 투자자의 신뢰를 확보합니다.

 

STORE Capital Corp 약점 및 리스크

• • 경기 변동성: 경기 침체 시 임차인의 지급 능력 저하로 인한 임대료 연체 및 공실률 상승 위험이 있습니다.
  • 금리 변동: 금리 상승 시 이자 비용 증가로 인한 수익성 악화 가능성이 있습니다.
  • 부동산 시장 변동: 부동산 시장 침체 시 자산 가치 하락 및 유동성 문제 발생 가능성이 있습니다.
  • 세입자 집중도: 특정 산업 또는 대형 임차인에 대한 의존도가 높아질 경우, 해당 산업의 부진이나 특정 고객의 어려움이 회사 전체에 미치는 영향이 커질 수 있습니다.

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STORE Capital Corp 단점 심층 분석

1. 외부 환경 변화에 대한 민감도

• • 금리 변동: 금리 상승은 이자 비용 증가로 이어져 수익성을 악화시키고, 부동산 가치 하락을 유발하여 투자 매력을 감소시킬 수 있습니다.
  • 경기 변동: 경기 침체 시 임차인의 사업 부진으로 인해 임대료 연체, 계약 해지 등이 발생하여 수익 감소로 이어질 수 있습니다. 특히, 소매업이나 서비스업과 같이 경기 변동에 민감한 업종에 대한 투자 비중이 높을 경우, 경기 침체 시 더 큰 영향을 받을 수 있습니다.
  • 물가 상승: 물가 상승은 임차인의 운영 비용을 증가시켜 임대료 인상 요구로 이어질 수 있으며, 건설 비용 상승은 신규 투자 부동산의 가격을 상승시켜 수익성을 악화시킬 수 있습니다.

 

2. 부동산 시장 변동성

• • 지역별 부동산 시장 차이: 특정 지역의 부동산 시장 침체는 포트폴리오 전체에 영향을 미칠 수 있습니다. 지진, 자연재해, 도시 개발 계획 변경 등 예상치 못한 사건이 발생할 경우 부동산 가치가 하락할 수 있습니다.
  • 부동산 가치 변동: 부동산 가치는 경제 상황, 금리 변동, 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

 

3. 임차인 리스크

• • 임차인 파산: 임차인의 사업 실패나 파산은 임대료 미납, 계약 해지로 이어져 공실률 상승 및 수익 감소로 이어질 수 있습니다.
  • 임대료 연체: 경기 침체나 업종별 어려움으로 인해 임차인이 임대료를 연체할 가능성이 있습니다.
  • 계약 조건 변경 요구: 임차인이 경영 환경 변화를 이유로 임대 계약 조건 변경을 요구할 수 있으며, 이는 회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

4. 시장 경쟁 심화 및 기타 위험

• • REIT 시장 경쟁 심화: REIT 시장의 경쟁 심화로 인해 수익률 하락과 투자자 유치 어려움이 발생할 수 있습니다.
  • 인수합병: 경쟁 우위를 확보하기 위한 인수합병은 부담 증가로 이어질 수 있습니다.
  • 세제 변화: REIT에 대한 세제 혜택 축소나 새로운 세금 부과는 수익성을 감소시킬 수 있습니다.
  • 유동성 문제: 대규모 부동산 자산에 투자하고 있어 유동성이 낮은 자산으로 인해 시장의 급변에 신속하게 대응하기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.

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STORE Capital Corp 최근 주가

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